Қазақстанда екінші деңгейдегі коммерциялық банктер жаңа ипотека бағдарламаларын ашты. Заңнамадағы өзгерістерден кейін Halyk Bank пен Freedom Bank «Отбасы банктің» жинақтау жүйесі принципіне ұқсас бағдарламаларды іске қосты. Бұл бағдарламалардың шарттары қандай? Олар «Отбасы банкті» алмастыра ала ма? nükte. жаңа бағдарламаларды саралап көрді.
Сонда заңда нақты не өзгерді?
Негізі бұған дейін Halyk Bank ипотеканы онлайн рәсімделетін өзінің цифрлық ипотекасы, мемлекеттік «7-20-25» бағдарламасы, құрылыс компанияларымен бірлескен жобалары және кепілде тұрған баспаналарды сататын Halyk Sale бағдарламасы арқылы беріп келген. Ал Freedom Bank ипотеканы екінші нарықтағы баспанаға, серіктес құрылыс компанияларының жаңа пәтерлеріне, пайыздық мөлшерлемесі біртіндеп өсетін «Каскадты ипотекаға» және мемлекеттік «7-20-25» бағдарламасы бойынша беретін.
Ал биыл 19 наурыздан бастап елдегі коммерциялық банктерге де тұрғын үй құрылыс жинақ (ТҚЖ) жүйесімен жұмыс істеуге рұқсат берілді. Бұл жүйе бойынша бұған дейін «Отбасы банк» қана жұмыс істеп келген. Енді азаматтар осындай бағдарламаны іске қосқан коммерциялық банктерден де арнайы жинақтаушы депозит аша алады. Өзгерістерге сәйкес, екінші деңгейдегі банктерге ТҚЖ жүйесімен жұмыс істеу үшін бөлек лицензия алудың қажеті жоқ.
Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі деген не?
Бұл — депозитке ақша жинау арқылы ипотеканың пайызын төмендету механизмі. «Отбасы банк» — осы жүйемен жұмыс істеп келген негізгі банк болды. Бұл жүйе арқылы «Отбасыдан» пайызы төмен ипотеканы («Тұрғын үй заемы») алудың үш негізгі шарты бар.
Ол үшін «Отбасы банктен» депозит ашып, баспана бағасының 50%-ын кемінде үш жыл бойы жинап, бағалау көрсеткішін тиісті деңгейге жеткізу керек. Осы талаптар орындалса, банк жылдық 5 пайыз мөлшерлемемен (Жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі (ЖТСМ) 5,1%-дан 6,9%-ға дейін) заем береді, ал ақшаны бұдан да ұзақ мерзім жинағандарға несие пайызы 3,5 пайызға дейін (ЖТСМ 3,6%-дан 4,4%-ға дейін) төмендейді.
Отбасы банктің екінші деңгейдегі коммерциялық банктерден ең басты артықшылығы — салымшыларға жыл сайын берілетін 20% мемлекеттік сыйақы. Бұл — мемлекеттің баспанаға ақша жинап жатқан азаматтарға беретін бонусы. Дегенмен жыл сайын ең көбі 200 АЕК (865 мың теңге) сомасына ғана 20% бонус есептеледі. Мысалы, депозитке бір жылда 200 мың теңге жинасаңыз, үстіне 40 000 теңге қосылады. Ал 2 миллион теңге салсаңыз, 865 мың теңгесіне ғана 20% есептеліп, максимум 173 мың теңге қосылады.
Банктер ұсынған жаңа бағдарламалардың шарттары қандай?
SHANYRAQ — Halyk Bank-тің жинақтаушы ипотека бағдарламасы. Тұрғын үй заемын алу үшін Halyk SuperApp қосымшасында SHANYRAQ депозитін ашып, үй бағасының 50 пайызын кемінде үш жыл (36 ай) бойы жинап, бағалау көрсеткішін 16 балға жеткізу керек. Депозит бойынша сыйақы мөлшерлемесі — жылына 2%. Барлық талап орындалса, банк жылдық 5 пайыз мөлшерлемемен заем береді. Несие мерзімі — 10 жылға дейін.
Депозитті бастапқыда бес мың теңгемен ашып, кез келген уақытта толтыра аласыз. Бірақ ақшаны ішінара шешіп алуға рұқсат жоқ. Бұл бағдарламамен бастапқы нарықтан да, екінші деңгейдегі нарықтан да баспана сатып алуға болады.
Korkem ипотека — Freedom Bank пен BI Group құрылыс компаниясы бірге іске қосқан «жинақтаушы ипотека» бағдарламасы. Бұл бағдарлама BI Group салып жатқан тұрғын үй кешендерінен пәтер алуға мүмкіндік береді. Оған қатысу үшін салымшының банктегі есепшотында бастапқы жарна ретінде үй бағасының кемінде 30%-ы болуға тиіс.
Салымшы ай сайын төлейтін ақшасының бір бөлігін несиені жабуға, ал екінші бөлігін депозитке салады. Депозиттегі ақша үйдің бағасының 50%-ына жеткенше аралық заем жүреді. Бұл кезеңде 14,5%-дық мөлшерлеме үйдің толық бағасына есептеледі. Депозитке 50% жиналған соң ол ақша несиенің жартысын автоматты түрде жабады. Содан кейін мөлшерлеме 10%-ға төмендеп, пайыздар қалған қарыз сомасына ғана есептеледі.
Депозиттегі ақшаны шешіп алуға болмайды. Ипотеканы алушының жасы 21-ден асқан болуға тиіс, ал несие толық өтелетін сәтте ол 70 жастан аспауы керек.
Жаңа бағдарламалар Отбасы банкті алмастыра ала ма?
Бір жағынан, нарықта үй бағасы өсіп жатқанда ақшаны үш жыл бойы жинаған тиімсіз көрінеді. Өйткені жинаған ақша мақсатына жеткенше, баспана бағасы бұрынғыдан да қымбаттап кетуі мүмкін. Оның үстіне «Отбасы банкте» жыл сайын 20% мемлекеттік сыйақы берілсе, коммерциялық банктерде ол жоқ. Сондықтан жеке банктердің депозитіне ақша сақтау кейбір салымшыларға тиімсіз көрінуі мүмкін.
Коммерциялық банктер «Отбасы банктің» орнын толық баса алмайды. Олардың жаңа бағдарламалары нарықтағы монополияны жоймағанымен, қолында бастапқы жарнасы бар азаматтарға балама болмақ.
Қаржыгер, экономика ғылымдарының кандидаты, Qazaq Expert Club сарапшысы Әйгерім Ілиясова LSM.kz сайтына берген сұхбатында «бұл бағдарламалардың ипотека нарығына әсері екі-үш жылдан кейін, банктерде төмен пайызбен тартылған жеткілікті депозит қоры қалыптасқан кезде байқалуы мүмкін» дейді. Сарапшының сөзінше, оған дейін ұзақ мерзімді депозиттер портфелі өсуі мүмкін.
Қазір құрылыс компаниялары банктермен бірге бөліп төлеу не басқа да ипотека бағдарламаларын ұсынып жатыр. Адамдар үш жыл күтпей, салынып жатқан үйге бастапқы жарнасын төлеп, бағасы өспей тұрғанда алып қалуға тырысады.
Мысалы, Sensata Group компаниясы Sensata Finance деген жеке микроқаржы ұйымы арқылы SANALY деп аталатын ипотека бағдарламасын ұсынды. Мұнда бастапқы жарна 20%-дан басталады, несие мерзімі — 5 жылға дейін, ал сыйақы мөлшерлемесі — жылына 7,5%-дан 15,5%-ға дейін. Sensata-ның мәліметінше, бұл бағдарламаға өтінім қабылдау жуырда басталады.
Баспанаға сұраныс қандай?
Қазақстанның 20 өңірі (17 облыс пен республикалық маңызы бар 3 қала) бойынша 1 067 327 азамат баспана кезегінде тұр. «Отбасы банктің» дерегінше, оның 53%-ы — жастар. Ең көп азамат тіркелген өңір — Түркістан облысы (120 867 адам), ал ең азы — жаңадан құрылған Ұлытау облысы (8 763 адам).
Halyk Finance аналитика орталығының дерегінше, 2026 жылғы маусымда жаңа салынған баспананың шаршы метрі бір жылда 14,0%-ға, ал екінші нарықтағы үйлер 10,4%-ға қымбаттаған. Бұған нарықты реттеудегі өзгерістер, жаңа салық заңнамасы, инфляция, сондай-ақ былтырғы жылдың бірінші жартысындағы төмен база әсері ықпал еткен.
