Қазақстанда ислам ипотекасын қайта іске қосу мәселесі бірнеше жылдан бері қызу талқыланып келеді. Жақында «Отбасы банкінің» басқарма төрайымы Ләззат Ибрагимова тиісті заң жобасы қабылданса, жаңа бағдарлама биыл күзде басталады деп мәлімдеді. nükte. ислам ипотекасы Қазақстанға неге ұзақ келіп жатыр және бұл жүйе азаматтарға қаншалықты тиімді болады деген сұрақтарға жауап іздеп көрді.
Ислам ипотекасы деген не?
Ислам ипотекасы — баспананы шариғат заңдарына сәйкес сатып алу жүйесі. Дәстүрлі ипотекадан басты айырмашылығы — онда рибаға (өсімге/пайызға) тыйым салынған. Бұл жүйеде банк ақшалай қарыз беріп, пайыз алатын кредитор емес, сауда серіктесі не инвестор ретінде әрекет етеді. Халықаралық тәжірибеде мұндай қаржыландырудың ең кең таралған үш моделі бар — «мурабаха», «иджара» және «мушарака мутанакиса».
Анықтама
Мурабаха
Банк алдымен жылжымайтын мүлікті сатып алады, кейін оны клиентке алдын ала белгіленген баға бойынша, бекітілген үстемақымен және бөліп төлеу шартымен сатады.
Иджара
Жалға беру қағидатына негізделген, онда банк жылжымайтын мүлікті сатып алып, оны клиентке жалға береді, ал кейін меншік құқығы клиентке өтуі мүмкін.
Мушарака мутанакиса
Банк пен клиент жылжымайтын мүлікті бірге алады, кейін клиент банктің үлесін біртіндеп сатып алып, банктің қалған үлесін пайдаланғаны үшін төлем жасайды.
Qazaq Expert Club-ының қаржыгері Саида Тілеуленованың сөзінше, Қазақстан үшін бұған дейінгі тәжірибені ескерсек, ең түсінікті модель — «мурабаха». Дәл осы модель бойынша елде бұған дейін Al Hilal Bank (Біріккен Араб Әмірліктерінің банкі) жұмыс істеген, бірақ 2022 жылы бұл бағдарламасын тоқтатты. Банк клиенттің өтініші бойынша жылжымайтын мүлікті сатып алып, кейін оны алдын ала белгіленген үстемақымен клиентке сатты. Ұлттық банк те «мурабаха», «мушарака» және «иджараны» Қазақстан заңнамасына бейімделген ислам қаржы өнімдері қатарына жатқызады.
Ислам ипотекасы Қазақстанға неге ұзақ келіп жатыр?
Қазақстанда ислам ипотекасына сұраныс бар. Мысалы, Астана халықаралық қаржы орталығының (AIFC) 2024 жылғы есебіне сүйенсек, сауалнамаға қатысқандардың бір бөлігі дәстүрлі ипотекадан ислам принциптеріне қайшы болғандықтан бас тартса, енді бірі нарықта басқа таңдау болмағандықтан алғандарын айтқан. «Отбасы банктің» 2026 жылғы дерегінше, елде ислам қаржы құралдарына сұраныс әлі де жоғары. Бағалауларға сәйкес, мұсылмандардың 55%-ы балама болмағандықтан, дәстүрлі банк өнімдерін пайдаланып келеді. Банкке азаматтардан ислам ипотекасын іске қосу туралы ұсыныс жиі түседі дейді.
Қаржыгер Саида Тілеуленованың сөзінше, ислам ипотекасының Қазақстанда баяу дамуының негізгі себебі сұраныстың жоғында емес, осы модельдің экономикалық және операциялық ерекшеліктерінде. Дәстүрлі ипотекада банк ақша беріп, пайыздық табыс алады. Ал исламдық қаржыландыруда банк сауда операциясына қатысып, активті сатып алып, белгілі бір кезеңде оған иелік етуге, содан кейін оны сатуға немесе жалға беруге тиіс. Қаржыгердің айтуынша, бұл операциялық модель тәуекелдерді басқару және құжат айналымы тұрғысынан әлдеқайда күрделі.
«Сонымен қатар қаржыландыру құны мәселесі бар. Банк пәтерді сатып алып, кейін оны клиентке қайта сататын болса, банк үшін шамадан тыс тәуекел туғызбай, бәсекеге қабілетті баға ұсына алуға тиіс. Сондықтан ислам ипотекасы автоматты түрде «арзан ипотека» дегенді білдірмейді. Пайыз болмаса, банк табыс таппайды деген сөз емес. Банк табысын сауда үстемесі, жалдау төлемдері немесе шариғатқа сай басқа да тетіктер арқылы табады»
Сарапшының айтуынша, тағы бір маңызды фактор — Қазақстандағы ислам қаржыландыру нарығы салыстырмалы түрде шағын. Банктерге арнайы инфрақұрылым, мамандар, шариғат кеңесі мен операцияларды бөлек есепке алу жүйесі керек. Қаржыгердің сөзінше, Қазақстан заңнамасы бұл бағытқа қажет жағдайларды біртіндеп істеп келеді, алайда толыққанды экожүйе әлі де қалыптасып жатыр.
Қазақстан қай елдің тәжірибесіне сүйене алады?
Халықаралық тәжірибеге сүйенсек, ислам ипотекасы Малайзия, Сауд Арабиясы және Біріккен Араб Әмірліктері сияқты мұсылман елдерінде жоғары деңгейде дамыған. Бұл жүйе Индонезия мен Түркияда да қарқынды дамып келеді. Ал Батыс елдерінің ішінде Ұлыбритания мемлекеттік деңгейде ислам қаржыландыру жүйесіне үлкен қолдау көрсетіп отыр.
Қаржыгер Саида Тілеуленованың сөзінше, Қазақстан үшін ең қызық тәжірибелердің бірі — Малайзия үлгісі. Бұл елде исламдық қаржыландыру қаржы жүйесінің толыққанды бөлігіне айналған, ал тұрғын үйді қаржыландыру бірнеше модель бойынша іске асырылады.
«Мысалы, «мушарака мутанакиса» механизмі бойынша банк пен клиент жылжымайтын мүлікті бірге сатып алады. Клиент бастапқы жарнаны төлейді, банк қалған бөлігін қаржыландырады, кейін клиент банктің үлесін біртіндеп сатып алады. Бұл ретте банктің үлесі тұрақты төлемдер арқылы кезең-кезеңімен клиентке өтеді»
Сарапшының айтуынша, Қазақстан үшін бұл тәжірибенің жүйелі екені маңызды. Малайзияда ислам қаржысы белгілі бір санаттағы азаматтарға арналған тар шеңбердегі өнім емес, қаржы нарығының бәсекеге қабілетті бір бөлігі. Қазақстан осы тәжірибені өзінің салық, банк және тұрғын үй жүйесіне бейімдеп, пайдалана алады дейді қаржыгер.
«Отбасы банк» ислам ипотекасын іске қосуды жоспарлап отыр
11 тамыздағы Қазақстан үкіметі отырысының қорытындысы бойынша өткен баспасөз конференциясында «Отбасы банкінің» басқарма төрайымы Ләззат Ибрагимова заңнамалық өзгерістер тамызда қабылданса, банк төрт-бес айдың ішінде рұқсаттар мен цифрлық процестерді реттеп, ислам ипотекасын осы жылдың аяғына дейін іске қосады деді. Бұл бағдарлама тұрғын үй жинақ жүйесі қағидаттары бойынша жұмыс істейді деп жоспарланып отыр.
Сарапшының айтуынша, ислам ипотекасын іске қосуға қазір бұрынғыға қарағанда қолайлы жағдай жасалып отыр. «Банктер және банк қызметі туралы» заңға енгізілген жаңа өзгерістер әмбебап банктерге «ислам терезесі» механизмін қолдануға мүмкіндік береді. Яғни, ислам ипотекасын беру үшін бөлек банк ашу міндетті емес. Ол үшін банк ішінде бұл бағытты бөлек ұйымдастырып, оның қаржы есебін дербес жүргізіп, шариғат талаптарын бақылайтын арнайы кеңес құру қажет.
«Бұл нарық үшін өте маңызды, себебі нарыққа шығуды жеңілдетеді. Енді ірі әмбебап банк арнайы бөлімше құрып, ислам ипотекасына деген сұранысты сынақтан өткізе алады»
Ислам ипотекасы жұртқа тиімді бола ма?
Қаржыгердің айтуынша, ислам ипотекасы дәстүрлі ипотекадан міндетті түрде арзан болуы керек деген түсініктен бас тартқан жөн. Азаматтар ең алдымен төлемдердің жалпы сомасын, бастапқы жарнаны, комиссиялар мен құжаттарды рәсімдеу шығындарын, мерзімінен бұрын өтеу шарттары мен төлем кешіккенде қойылатын талаптарды салыстыруы керек. Мысалы, баспана бағасы 30 миллион теңге делік. Мұнда банктің пайыз есептейтіні-есептемейтіні емес, клиенттің жалпы қанша сома төлеп шығатыны — басты мәселе.
«Ислам ипотекасы — ең алдымен азаматтарға жаңа таңдау беріп, банктер арасындағы бәсекені арттыратын құрал. Оның табысты болуы үш факторға байланысты: қаржыландырудың бәсекеге қабілетті түпкілікті құны, шарттардың ашықтығы және банктердің бұл өнімді жаппай ұсына алуы. Осы талаптар орындалса, ислам ипотекасы Қазақстан нарығынан өз орнын табады. Әрі бұл өнімді тек мұсылмандар емес, оның қаржы моделін тиімді деп санайтын кез келген азамат пайдалана алады»
Ислам ипотекасы қалай жұмыс істейді: қаржыгердің мысалы
Мысалы, пәтердің құны — 30 миллион теңге. Клиент бастапқы жарна ретінде 6 миллион теңге (20%) төлейді, ал қалған 24 миллион теңгені банк «мурабаха» механизмі арқылы қаржыландырады.
Дәстүрлі ипотекадан айырмашылығы — банк клиентке 24 миллион теңгені пайызбен бермейді. Оның орнына банк пәтерді алдымен өзі сатып алады да, кейін оны клиентке алдын ала белгіленген түпкі бағамен сатады. Мысалы, он жылға бөліп төлеу шартымен 36 миллион теңгеге ұсынады. Бұл 36 миллион теңге — мәміленің бекітілген бағасы және ол клиентке алдын ала белгілі болады.
Төлемдер біркелкі бөлінсе, клиент он жыл бойы ай сайын шамамен 300 мың теңге төлейді. Мәміленің негізінде пайызбен берілетін ақшалай қарыз емес, алдын ала белгіленген үстемақымен активті сатып алу-сату операциясы жатыр.
Маңызды жайт: 36 миллион теңге — тек шартты мысал. Ислам қаржыландыруының нақты құны банк шарттарына, мерзімге, бастапқы жарнаға және сауда үстемақысына байланысты. Сондықтан ислам және дәстүрлі ипотеканы тек «пайыз бар ма, жоқ па» деген өлшеммен емес, түпкілікті төлем сомасы бойынша салыстырған дұрыс дейді қаржыгер Саида Тілеуленова.
Жиі қойылатын сұрақтар
Ислам ипотекасы туралы ең жиі қойылатын сұрақтарға жауап.
Олай кесіп айта алмаймыз. Ислам ипотекасында банк пайыз алмайды, бірақ бұл қаржыландыру тегін деген сөз емес. Мысалы, мурабаха кезінде банк баспананы сатып алып, клиентке үстеме қосылған бағамен қайта сатады. Сондықтан екі ипотеканы салыстырғанда пайыздық мөлшерлемеге ғана емес, бастапқы жарнаға, ай сайынғы төлемге, комиссияларға және ең бастысы — келісім аяқталғанша жалпы қанша ақша төлейтініңізге қараған дұрыс.
Мысалы, пәтер 30 млн теңге тұрады. Клиент 6 млн теңгені бастапқы жарна ретінде төлейді. Қалған 24 млн теңгені банк төлеп, пәтерді сатып алады. Кейін банк оған өз үстемесін қосып, клиентке 36 млн теңгеге сатады. Клиент бұл соманы бірнеше жыл бойы бөліп төлейді. Сонда пәтер үшін барлығы 42 млн теңге шығады: 6 млн теңге — бастапқы жарна, 36 млн теңге — банкке төленетін сома.
Айырмашылық мәміленің құрылымында. Дәстүрлі ипотекада банк клиентке ақша қарызға беріп, сол ақшаны пайдаланғаны үшін пайыз алады. Ал мурабахада банк нақты мүлікті алдымен өзі сатып алып, кейін клиентке алдын ала келісілген жоғары бағамен сатады. Яғни банктің табысы ақшаны қарызға бергені үшін есептелетін пайыз емес, тауарды сату кезінде белгіленген үстеме болып саналады.
Мысалы, банк пәтерді 24 млн теңгеге сатып алып, оны клиентке 36 млн теңгеге бөліп төлеу шартымен сатса, 12 млн теңге — банктің алдын ала келісілген пайдасы. Бұл баға мәміле жасалған кезде клиентке белгілі болады.
Бұл нақты банк пен келісімшарттың талаптарына байланысты. Ислам қаржысында төлемді кешіктіргені үшін алынатын ақшаны банктің қосымша пайдасына айналдыруға шектеулер болуы мүмкін. Кейбір шариғат стандарттарында кешіктіргені үшін алынған өтемді қайырымдылыққа жіберу қарастырылады.
Алайда бұл клиент қарызын төлемей жүре алады дегенді білдірмейді. Келісімшартта қарызды өндіріп алу немесе мүлікті сату сияқты шаралар болуы мүмкін. «Отбасы банктің» болашақ ислам ипотекасында төлем кешіккен жағдайда қандай талап қолданылатыны әзірге жарияланған жоқ.
Бұл таңдалған модельге байланысты. «Мурабахада» банк пәтерді сатып алып, кейін клиентке қайта сатады. Мұндай модельде меншік құқығы клиентке мәміленің басында өтуі мүмкін, ал төлем міндеттемесін қамтамасыз ету үшін мүлік банк пайдасына кепілге қойылады.
«Иджарада», керісінше, баспана белгілі бір уақыт банк меншігінде қалып, клиент оны жалға алады, кейін меншік құқығы клиентке өтеді. Ал «мушарака мутанакиса» кезінде банк пен клиент баспанаға бірге иелік етіп, клиент банктің үлесін біртіндеп сатып алады. Сондықтан келісімге қол қоймас бұрын баспана қай кезеңде клиенттің толық меншігіне өтетінін анықтап алған маңызды.
Жоқ. Ислам ипотекасы шариғат қағидаттарына сай құрылған қаржы өнімі болғанымен, оны пайдалану үшін клиенттің мұсылман болғаны міндетті емес. Мысалы, ислам қаржысы дамыған Ұлыбританияда мұндай тұрғын үй өнімдері мұсылмандарға да, мұсылман еместерге де ұсынылады.
Қазақстандағы болашақ өнімнің нақты талаптарын «Отбасы банк» жариялауы керек. Сондықтан бағдарлама іске қосылған кезде оның кімдерге қолжетімді болатыны, бастапқы жарнасы, мерзімі және басқа талаптары банктің ресми шарттарынан белгілі болады.
